Même si vous trouvez un investissement immobilier rentable ou le bien de vos rêves, il se peut que vous ayez du mal à vous faire financer. Car la banque aura une autre évaluation de l’opération basée sur les risques. Au lieu d’abandonner purement et simplement l’opération, une manière de contourner le problème peut être d’investir à plusieurs à travers une SCI d’attribution (SCIA).
Qu’est-ce qu’une SCIA ?
Comme son nom l’indique, la SCIA est avant toute chose une société civile immobilière.
Par conséquent, elle se doit de respecter quelques conditions de formes et de fond.
Tout d’abord, une SCIA de doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés.
Elle se doit d’avoir a minima 2 associés. Ces associés peuvent aussi bien être des personnes physiques, mineures ou majeures, que des personnes morales.
Comme pour la SCI, il n’y a pas de capital minimum à mobiliser à l’ouverture de la société. Les apports peuvent se faire en numéraire ou en nature.
Malgré son caractère civil, l’objet social d’une SCIA est très restrictif. Cette dernière se doit d’avoir pour seule et unique activité l’acquisition d’un bien immobilier en vue de le découper en plusieurs logements. La répartition des lots se fera uniquement entre les associés à hauteur de leurs apports (capital social, compte courant d’associé) respectifs.
Par extension, le législateur offre la possibilité de partir sur l’achat d’un terrain dans le cadre d’une construction neuve. Dès lors que des lots seront constitués et répartis uniquement entre les associés. On parle alors de SCI d’attribution de construction.
Les lots une fois répartis peuvent indifféremment être utilisés comme de l’immobilier de jouissance (résidence principale, résidence secondaire) ou de l’immobilier locatif.
Comment créer une SCI d’attribution ?
La création d’une SCIA se déroule en 2 grandes phases :
- la rédaction des statuts,
- l’enregistrement de la société.
Autant, il est facile de faire enregistrement de nos jours une société sans compétence juridique particulière. Nous vous déconseillons fortement de vous lancer dans la rédaction des statuts par vous-même !
Même s’il est possible de trouver des modèles de SCI sur Internet, ces derniers seront basiques. Et gardez toujours à l’esprit qu’en investissement immobilier, plus qu’ailleurs, le diable se cache dans les détails.
Les statuts d’une société servent à définir sa gouvernance, les prérogatives des associés ou tous autres types de clauses.
Ce qui est mal écrit peut être soumis à interprétation. Et ce qui n’est pas écrit pourra difficilement être mis en place sauf accords des associés.
Alors, pour éviter au maximum les problèmes, faites appel à un professionnel spécialisé (avocat en droit de l’immobilier, notaire ou expert comptable) pour la rédaction des statuts de votre SCIA.
Cela vous évitera de longue et douloureuse recherche tout en vous laissant le temps de détailler le plus précisément possible votre projet immobilier. Ce qui permettra de cadrer au mieux la SCIA, limitant à son strict minimum les zones d’ombre.
Combien coûte la création d’une SCIA ?
Les coûts de création d’une société sont très raisonnables. En tout cas, pour tout ce qui concerne la partie enregistrement de la société.
Si vous procédez aux formalités par vous-même, vous aurez à payer pour la création de votre SCIA :
- la publication de la création de la société civile immobilière d’attribution dans un journal d’annonce légale. Le prix de l’annonce est variable en fonction de la taille en terme de caractère et du journal choisi pour l’annonce. Il faudra compter entre 100 et 250 euros. Vous trouverez via ce lien le mode d’emploi,
- les frais de greffe et de publication qui s’élèvent à 66,88 euros,
- le coût d’enregistrement des bénéficiaires effectifs de la SCIA. Dès lors que la déclaration est faite au moment de la création, vous aurez seulement à payer 21,41 euros pour le traitement administratif,
- les frais d’ouverture du compte bancaire de la SCI. Le but est de les négocier au maximum auprès de votre banque,
- les honoraires de rédaction des statuts de la société. En fonction du professionnel auquel vous ferez appel et de la complexité du projet, les frais peuvent s’avérer plus ou moins onéreux. Comptez entre 1 000 et 4 000 euros.
Pourquoi créer une SCIA ?
D’une manière générale, si vous n’avez aucune raison valable de créer une SCI et bien abstenez-vous !
Pour autant, il existe plusieurs cas d’usage où la SCIA est particulièrement intéressante.
L’acquisition d’une résidence de caractère
Dans de nombreuses régions de France, on trouve des belles demeures à vendre, tels que ce soient des maisons de maître, des hôtels particuliers ou des châteaux. On y retrouve en général de nombreuses prestations fortes appréciables (parc, bois, piscine, terrain de sport, rivière, dépendance…).
Pas simple de se lancer dans de telles acquisitions compte tenu du montant élevé de ce type de biens et des travaux à réaliser pour y habiter. Sans parler des frais d’entretien auquel vous devrez faire face.
Mais bonne nouvelle, ce sont en général des biens que l’on peut facilement diviser moyennant des travaux d’aménagement.
Cela laisse l’opportunité d’utiliser la SCIA pour procéder à l’acquisition du bien et financer les travaux à plusieurs.
En plus de posséder un bien d’exception, vous aurez ainsi le luxe de choisir vos voisins et cela durant toute la durée de vie de la SCI !
Simplifier la transmission des immeubles et des belles demeures
Pour les familles qui ont la chance d’avoir des immeubles ou des belles demeures dans leur patrimoine, la question de la transmission se pose inévitablement. Mais malheureusement, il est extrêmement rare qu’elle soit traitée par les propriétaires des biens.
Pas simple d’évoquer le sujet sans provoquer des tensions au sein de la famille. Pour cette raison, la transmission aura probablement lieu lors d’une succession sous la forme d’une indivision. Une situation peu enviable en cas de désaccords familiaux ou si des héritiers ont besoin d’argent.
Si le bien est divisible en logements séparés, vous pouvez vous sortir une belle épine du pied en recourant à la création d’une SCIA en inscrivant le bien au capital social grâce à un apport en nature.
Même si le bien reste commun, chacun sera chez soi !
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !