Guide du crowdfunding immobilier

En cette période d’incertitude et de taux d’intérêt bas, les épargnants sont à la recherche d’alternatives de placement pour leurs économies. Avec un secteur de l’immobilier qui semble résister à tout, même à la COVID-19, l’épargne dans la pierre devrait continuer de grimper dans le patrimoine des français. Surtout avec un placement d’un nouveau genre mêlant les avantages de l’immobilier et des produits financiers en la présence du crowdfunding immobilier. Découvrez pourquoi les placements participatifs immobiliers ont autant le vent en poupe.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Ouvert à tous, le financement participatif est né pour aider les particuliers, associations ou professionnels (TPE, PME, start-up) à réaliser leurs projets.

Ce mode de financement peut revêtir plusieurs formes :

• don avec ou sans contrepartie,
• prêt d’argent,
• investissement avec prise de participation.

C’est dans la seconde catégorie que l’on retrouve le crowdfunding immobilier.

Un contrat de confiance entre plateforme, promoteur et investisseur

La construction immobilière est un secteur qui nécessite des capitaux pour réaliser des opérations d’envergure.

Si on ajoute à cela l’appétence des professionnels et des particuliers pour l’investissement immobilier, il est naturel que des plateformes de crowdfunding immobilier aient vu le jour.

Un excellent moyen de coupler les avantages de la finance et de l’immobilier !

Une sélection minutieuse des projets 

D’une manière simple, une plateforme de financement participatif en ligne sélectionne des projets immobiliers, de promoteur ou de marchand de biens, selon des critères de viabilité économique et financière.

Cette étape de sélection est primordiale. Car elle permet de limiter le risque principal encouru par les épargnants sur une plateforme de crowdfunding : l’incapacité de remboursement partiel ou total du capital aux investisseurs.

Une fois le projet retenu, une enveloppe de financement est déterminée comportant un montant, une durée et un taux de rentabilité pour les investisseurs. Si on ajoute à cela une durée de campagne de financement, le projet est alors être mis en avant sur la plateforme auprès d’investisseurs professionnels et particuliers.

Alors, les investisseurs inscrits sur la plateforme peuvent investir dans la limite prévue par la loi (soit 1 000 euros ou 5% de leurs actifs par projet pour un particulier).

A qui s’adresse le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier s’adresse à un large public. Parce cela permet aussi bien aux personnes physiques qu’aux personnes morales de placer des sommes d’argent.

Mais avant de se lancer dans un prêt participatif, le tout est de se poser les bonnes questions.

Pour les particuliers en recherche de performance, le tout est de ne pas se tromper de produit d’épargne. Car le crowdfunding immobilier n’est pas destiné à accueillir de l’épargne de précaution.

L’absence de liquidité sur ce type de produit en est la raison. Et cela même si nous sommes sur des horizons d’épargne court / moyen terme !

De la même manière, il s’adresse à un public d’épargnants avertis. Car les risques sont très différents et plus nombreux de ce que l’on a l’habitude de voir traditionnellement dans l’investissement immobilier en direct.

Nous sommes face à un produit conçu pour diversifier votre épargne. Soumis à une réglementation fixe, l’AMF et l’ORIAS ont été mandatés pour encadrer les plateformes de financement participatif afin d’apporter une meilleure information pour les investisseurs particuliers.

Le crowdfunding immobilier, une approche gagnant-gagnant

A chaque fois qu’un placement offre de forts rendements (9,21% de performance moyenne avant imposition en 2021), on peut légitimement se poser la question de sa viabilité. C’est d’autant plus vrai dans le cadre du crowdfunding immobilier.

Car autant il est simple de comprendre les avantages pour les investisseurs, il est beaucoup moins simple d’appréhender les motivations pour les porteurs de projets.

Les avantages pour les bénéficiaires du crowdfunding

Vous viendrait-il à l’esprit l’idée de payer aussi cher un financement, surtout en période de taux de crédit historiquement bas ?

Et pourtant, il existe d’excellentes raisons à cela.

Car pour que ce mécanisme soit viable, il faut que toutes les parties (investisseurs, plateformes, promoteurs) y trouvent un intérêt !

Financer des besoins en trésorerie…

La première, cela permet à un promoteur de financer des projets. Car monter un projet de promotion immobilière nécessite du capital. Alors quoi de mieux qu’une levée de fonds pour avoir des fonds propres pour financer rapidement un projet ?

Contrairement aux particuliers à qui l’on prête encore à 110%, les organismes de crédit octroient des prêts d’investissement pour les projets ayant un minimum d’apport. La moyenne de l’apport demandé se trouve aux alentours des 15% du montant de l’opération.

Dans ce cas de figure, l’appel au crowdfunding permet de profiter d’une avance de trésorerie simple à mettre en place. Cela revêt un double avantage.

Il permet de conserver une marge de manœuvre pour faire face aux imprévus en terme de construction. Et dieu sait qu’ils peuvent être nombreux sur des projets immobiliers.

Mais aussi, par ce biais, le porteur de projet peut mettre en place plus d’opérations de manière concomitante.

… En apportant plus de visibilité et de crédibilité au projet

Mais ce n’est pas le seul avantage pour un promoteur de recourir au crowdfunding immobilier.

Cela lui permet aussi de :

• mieux structurer le projet avec une équipe dédiée à l’investissement. Cela peut-être extrêmement précieux dans le cadre de petite structure de promotion,
• apporter une garantie supplémentaire à la banque de la solidité du projet,
• mettre en avant le projet auprès de futurs clients. Car il n’est pas rare qu’un investisseur de crowdfunding devienne à son tour aussi client de l’entreprise. L’immobilier ne fait à exception à cette règle.

Les avantages pour les investisseurs

Pour les investisseurs en crowdfunding immobilier, les avantages sont multiples.

Une performance de nouveau au rendez-vous pour son épargne

Le premier est naturellement la performance du produit sur un horizon de placement court. Je vous rappelle que la performance moyenne était de 9,21% en 2021 !

Autant dire un exploit face aux 0,5% de performance du livret A sur la même période. Mais attention, cela s’explique naturellement par la différence de risque différent encouru par les épargnants sur ces 2 produits d’épargne !

Une présélection des projets par la plateforme de crowdfunding

Le second élément rassurant pour les investisseurs réside dans la capacité de sélection de la plateforme de crowdfunding immobilier. Car le premier travail de la plateforme est de trier sur le volet les programmes immobiliers proposés par des promoteurs ou des marchands de biens.

Une étude sur la solidité financière (niveau d’endettement du promoteur, nombre d’opérations en cours…) et la viabilité du projet (permis de construire, garantie financière d’achèvement des travaux GFA, nature juridique de l’opération…) est entreprise.

Mais le résultat de cette étude ne doit pas valoir blanc seing de la part de l’investisseur sur les risques encourus. Vous devez aussi par vous même vous faire votre propre avis !

Et ne vous faites pas leurrer par les plateformes qui annoncent fièrement un taux de défaut de 0% des projets sélectionnés.

C’est uniquement parce que nous sommes au tout début de l’histoire de ce type de placement. Il y a encore assez peu de projets qui ont été financés par ce biais.

Les défauts arriveront inéluctablement par l’augmentation du nombre des financements. Le tout pour les investisseurs est d’être méthodique et d’adopter la bonne stratégie d’investissement.

Comment bien investir en crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est une typologie de placement particulier.

En effet, les risques encourus et la stratégie d’investissement diffèrent d’un investissement en immobilier traditionnel.

Car dans le crowdfunding immobilier, nous sommes sur un prêt accordé à un professionnel de l’immobilier pour qu’il puisse réaliser son opération. Et en fonction du professionnel et du type d’opération, la fortune peut être diverse !

Ne jamais sous-estimer les retards et donc le risque de liquidité

S’il y a bien une chose qui est constante dans un projet immobilier quelque soit l’opération, c’est le risque de retard. Les promoteurs et les marchands de biens sont aussi peu vertueux sur le respect des délais.

Les raisons sont simples à comprendre : ils doivent tous 2 faire appel à des constructeurs qui sont soumis à des risques non maîtrisables tels que le climat, la complexité administrative et les aléas techniques.

Le tout pour un investisseur est de bien l’intégrer en anticipant une durée de blocage plus longue sur les fonds investis.

Ce délai supplémentaire sera fonction de la nature de l’opération et de l’avancement du projet. A l’investisseur d’identifier tous les grandes phases pouvant prendre du retard. En immobilier, la plus connue reste le permis de construire avec ces délais d’instruction et de recours de tiers.

Il vaut toujours mieux vous tromper en anticipant une durée d’investissement plus longue. Vous n’aurez dans ce cas qu’une bonne surprise !

Choisissez la nature du projet en fonction de votre appétence aux risques et non à sa performance financière

La nature du projet et son intervenant sont les 2 éléments primordiaux à vérifier avant d’investir dans un projet de crowdfunding immobilier.

Concernant la promotion immobilière, le promoteur aura souvent déjà obtenu le permis de construire. En fonction de sa notoriété, il pourra s’appuyer sur un réseau de commercialisation existant pour assurer rapidement la précommercialisation (minimum 40% de l’opération).

Cette étape est importante car elle permet au promoteur d’obtenir la garantie financière d’achèvement (GFA) pour pouvoir signer les premières ventes chez le notaire et commencer les travaux. Mais attention tout de même, car plus l’opération est importante, et plus elle peut être longue à se terminer.

A contrario, sur une opération de promotion réalisée par un de marchands de biens, le risque de travaux est plus faible. Mais dans ce cas de figure, le risque de commercialisation augmente du fait d’une force de vente beaucoup plus restreinte !

Vérifier l’adéquation entre l’attractivité du projet immobilier

L’objectif des investisseurs est aligné sur celui du professionnel dans le crowdfunding immobilier. Cela reste le débouclage du projet à travers la vente de tous les lots.

Et comme vous le savez peut-être, ce qui fait l’attractivité d’un bien est le triptyque emplacement, adéquation du bien au marché local et cohérence du prix de vente.

Vous n’aurez aucun mal à vous faire votre propre idée grâce à Internet et aux sites d’informations. Par exemple, vous pourrez récupérer gratuitement les montants des ventes réalisées sur un secteur à travers le site des Données de Valeurs Foncières.

Diversifiez si possible vos investissements

D’une manière simple, il vaut mieux que vous fassiez le choix de procéder à 10 investissements de 1 000 euros sur différents projets plutôt que de procéder à 1 investissement de 10 000 euros sur un projet. Le risque diminuera d’autant si vous variez les zones géographiques et les natures d’opérations.

L’objectif est de limiter très fortement la casse si une ou la seule opération sur laquelle vous avez investi pose problème.

Les investisseurs ayant fait le choix d’accompagner le groupe Terlat auraient été avisés de respecter cette règle de bon sens au moment de la défaillance de ce dernier en 2017 !

Mettre tous les atouts de votre côté en choisissant les projets apportant le maximum de garanties contractuelles

En crowdfunding immobilier, tout comme dans un crédit traditionnel, il est possible d’apporter des garanties contractuelles supplémentaires au moment du financement.

Ces garanties peuvent prendre la forme de Garantie à la Première Demande (GAPD), prise d’hypothèque, nantissement ou le cautionnement par la société mère. Plus l’emprunteur acceptera ce type de garantie, plus il montrera sa confiance dans sa capacité à réaliser le projet.

L’investisseur devra en plus de cela vérifier l’engagement du promoteur dans le projet. Car très souvent pour limiter les risques, notamment juridiques et financiers, le promoteur décidera de créer une société fille uniquement pour l’opération.

Dans ce cas de figure, rien de plus efficace pour les investisseurs que la caution solidaire de la maison mère. A condition tout naturellement que cette dernière soit solvable !

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