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Servitude et immobilier : règles et bonnes pratiques

La densification des villes et leurs aménagements ont nécessité la mise en place de droits spécifiques sur des biens immobiliers, dispositions très souvent indispensables afin de pouvoir les utiliser. Alors on parle de servitude. Comme tout droit, il existe des règles et un formalisme à respecter afin qu’elles puissent perdurer dans le temps. Car en cas de non respect de ces conditions, une servitude peut prendre fin avec les conséquences dramatiques que cela peut engendrer.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

D’une point de vue juridique, une servitude est un droit réel immobilier soumettant une charge sur un bien immobilier au profit d’un autre bien dont les propriétaires sont différents.

L’exemple le plus connu est la servitude de passage ou droit de passage permettant au propriétaire d’un terrain ne disposant pas d’entrée directe depuis le domaine public d’y accéder.

Une servitude est dite active pour le bien qui en bénéficie.

Et par opposition, elle devient passive pour le bien qui en supporte la charge.

Les différentes formes de servitudes

Avant de vous lancer dans l’acquisition d’un bien ayant ou disposant d’au moins une servitude, il est important de se renseigner sur leur nature.

Une servitude peut être soit continue, soit discontinue.

Une servitude est dite continue dès lors que le bien, profitant du droit, peut être utilisé de manière permanente.

Dans le cas contraire, la servitude est dite discontinue dès lors que son usage nécessite une intervention humaine. Comme par exemple, un droit de passage par un terrain fermé et clôturé.

servitude raccordement aux réseau des eaux usées

Comment nait une servitude ?

Les servitudes peuvent apparaître de différentes manières. L’objectif restant de permettre l’utilisation d’un bien tout en respectant l’occupation paisible de son voisinage.

Au moment d’un division parcellaire

Les lotissements et aménagements de parcelle (division parcellaire) sont de évènements propices à la création de servitudes.

Il est ainsi possible d’exploiter les terrains en longueur en mettant en place un droit de passage pour accéder aux terrains sur les lignes les plus retranchées. Mécanisme bien moins coûteux en terme de place et d’argent que la création d’une voirie.

Mais aussi cela devient quasi systématiquement dans le cas de terrains comportant des immeubles bâtis. En effet, pour optimiser la future surface constructible, il est fréquent que la découpe des parcelles se fasse proche du bien existant. Tout ceci est rendu possible grâce aux servitudes de vue.

Par le biais d’un usage répété

En droit immobilier, le temps a son importance. Car au bout de 30 ans, un usage se transforme en servitude acquise dès lors que ce dernier était visible, sans nécessiter l’intervention humaine pour pourvoir en disposer.

Cela concerne essentiellement les droits de passage.

Par la signature d’un contrat

Mais comme souvent en droit, il est possible de mettre en place des dispositions en terme de servitudes par le biais d’un contrat. On parle alors de servitude conventionnelle.

Pour qu’elles soient valides, les dispositions doivent :

  • être acceptées par toutes les parties au contrat,
  • faire l’objet d’une publicité foncière,
  • respecter l’ordre public.
servitudes et immobilier

Qui est le propriétaire d’une servitude ?

Contrairement aux idées reçues, le propriétaire de la servitude est le bien qui en a la charge et non son propriétaire.

Cette notion est très importante d’une point de vue juridique pour assurer la pérennité de la servitude et sa transmission dans le temps.

Car inscrites dans les actes de vente, ce droit immobilier réel doit ainsi prendre un caractère perpétuel, en tout cas en théorie….

A quel moment prend fin une servitude ?

Même si les servitudes se doivent d’être perpétuelles pour assurer la bonne utilisation d’un bien immobilier, il existe des évènements qui peuvent remettre en cause leur existence.

Une servitude prend fin dans dans un des cas suivants :

  • en cas de non utilisation pendant un délai de 30 ans. Ce cas reste théorique puisqu’il sera très complexe d’en apporter la preuve,
  • le fait de ne pas pouvoir utiliser une servitude la rend nulle,
  • une servitude s’applique sur 2 biens distincts. Si par le biais d’un rachat les 2 parcelles doivent être réunies, la servitude disparait de facto,
  • il est possible de renoncer à une servitude pour celui qui en bénéficie de manière contractuelle. Attention tout de même aux conséquences puisque vous ne pourrez pas faire machine arrière en cas de changement d’avis !

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