Lorsque l’on se lance dans une opération immobilière, il est important de savoir où l’on va. Surtout quand cela représente son activité principale. Par conséquent, il est indispensable pour un marchand de biens de savoir calculer la rentabilité d’une opération d’achat/revente de la manière la plus précise possible. Le tout en prenant le maximum de marge de sécurité possible. Car la vie d’un professionnel de l’immobilier est rarement un long fleuve tranquille…
- La notion de rentabilité pour un marchand de biens
- Comment calculer la rentabilité d’une opération d’achat/revente pour un marchand de biens immobiliers
- De la simulation au suivi de la rentabilité d’une opération d’achat/revente
- Fiscalité et rentabilité d’un projet d’achat/revente
- Quelle rentabilité espérer pour un marchand de biens lors d’une opération d’achat/revente
La notion de rentabilité pour un marchand de biens
La raison d’être d’un marchand de biens de gagner de l’argent avec ces opérations immobilières d’achat revente. Ou devrais-je dire plutôt gagner sa vie avec son activité.
Cette subtilité est très importante. Parce qu’elle fait toute la différence entre un marchand de biens contraint de mettre la clef sous la porte, faute de revenus, et celui qui réussit à vivre de son activité !
En tant que dirigeant, le marchand de biens doit avant tout se focaliser sur la marge dégagée par chacune des opérations. Cette marge, exprimée en euros, est égale au chiffre d’affaires réalisé (résultat de la vente) auquel on retranche les frais et charges liés à l’opération.
La marge sert à constituer un capital en vue de nouvelles opérations, mais surtout pour se rémunérer de son activité de marchand de biens.
Du point de vue de l’actionnaire, la rentabilité est le critère de sélection pour se lancer dans une opération d’achat/revente.
Comment calculer la rentabilité d’une opération d’achat/revente pour un marchand de biens immobiliers
La rentabilité d’une opération d’achat/revente s’exprime en pourcentage.
Elle se calcule de la manière suivante :
Rentabilité = [ Chiffre d’affaires / Dépenses liées à l’opération – 1 ] * 100
Autant du point de vue des recettes, l’estimation est assez simple à réaliser. Puisque ces dernières correspondent au prix de vente attendu ou réalisé.
Mais concernant les frais et charges, la projection est beaucoup plus dure à réaliser. Surtout si le marchand de biens manque d’expérience dans ce type d’opération.
Car au chapitre des dépenses, la liste peut s’avérer très longue dans le cadre de la rénovation d’un bien. Vous pourrez y retrouver :
- frais d’acquisition. À commencer par le prix d’acquisition du bien. Auquel vous aurez à ajouter des frais comme les frais d’acte, ainsi que des commissions d’agence si vous avez fait appel à un agent immobilier pour acquérir le bien,
- assurances,
- honoraires de conseil. En fonction de la nature du projet, vous serez amené à faire appel à des prestataires techniques (géomètre, architecte, maître d’œuvre, courtier en crédit…),
- factures de travaux,
- crédit immobilier, comprenant le capital emprunté, les intérêts d’emprunt, les frais de cautionnement, ainsi que l’assurance emprunteur,
- taxes et imposition. Car en tant que propriétaire, le marchand de biens devra a minima s’acquitter des taxes foncières et d’habitation. Concernant la TVA immobilière, tout dépend du choix retenu par le marchand sur l’opération.
Bien entendu, la liste ci-dessus est loin d’être exhaustive.
De la simulation au suivi de la rentabilité d’une opération d’achat/revente
L’anticipation des dépenses et leur suivi sont les facteurs essentiels pour obtenir une bonne rentabilité lors d’un projet d’achat/revente immobilière.
Lors de ses premières opérations d’achat/revente, le marchand de biens devra surestimer de manière significative les dépenses au moment de réaliser son provisionnel. Car seules l’expérience et la mise en place d’un réseau de partenaire de confiance permettront d’estimer au plus juste les dépenses futures.
Mais pour ce qui est du suivi et de l’analyse budgétaire, le meilleur allié reste son tableur préféré.
À l’aide d’un classeur et de quelques formules, il sera facile d’établir un suivi entre la simulation initiale et les mouvements réalisés tout au long de l’opération.
Ce suivi est primordial pour un marchand de biens.
Parce que les dépenses sont les seuls éléments sur lesquels le marchand peut réellement agir. Soit en faisant appel des prestations moins chères, en faisant par soi-même ou en trouvant des solutions alternatives.
Pour ce qui est des recettes (prix de revente), elles dépendront essentiellement de l’attractivité du bien et de la conjoncture immobilière.
Une surestimation du prix de vente d’un immeuble est rarement une bonne opération pour le vendeur. Elle se termine au mieux par une vente longue augmentant la quote-part de frais financier (coût du crédit). D’autant plus qu’il existe un moyen simple pour les acquéreurs de connaître le prix d’acquisition du bien grâce à la base de données des transactions réalisées en France durant les 5 dernières années.
Fiscalité et rentabilité d’un projet d’achat/revente
En tant que professionnel, le marchand de biens se voit appliquer une fiscalité qui lui est propre dans le cadre de son activité d’achat/revente.
Autant la TVA et les frais de notaire réduits auront une incidence sur la rentabilité de chacune des opérations effectuées, ce ne sera pas le cas des plus-values réalisées à la revente.
Car contrairement aux investisseurs particuliers, les gains générés à la revente du bien seront considérés fiscalement comme un revenu d’activité. Ces derniers seront imposables à l’IR selon le régime des BIC ou à l’IS, selon le statut social du marchand.
Par conséquent, la fiscalité sur ces gains devra s’apprécier à chaque bilan annuel. Elle aura des conséquences sur la rémunération du marchand de biens et de ses éventuels actionnaires.
Quelle rentabilité espérer pour un marchand de biens lors d’une opération d’achat/revente
L’activité d’achat/revente de biens immobiliers est une activité spéculative, comportant de nombreux risques.
Par conséquent, il est fortement recommandé aux marchands de biens de retenir uniquement les opérations immobilières à forte rentabilité (supérieure à 20%). Cela donnera une souplesse budgétaire très appréciable en cas d’imprévus sur l’opération (retards, mauvaise évaluation du prix de vente, dépenses non budgétées, augmentation du prix des matériaux…).
Pour autant, la rentabilité est loin d’être le seul critère de choix pour une opération d’achat/revente.
Les opérations à plus faible rentabilité peuvent elles aussi trouver les faveurs des marchands de biens. Par exemple, dans le cadre de projets premium à faible risque ou pour les marchands de biens disposant de frais fixes importants (locaux, employés…).
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !