Lorsqu’un bien est mis en location, il est de coutume que le bailleur demande des garanties (caution simple, caution solidaire, dépôt de garantie). Ces garanties servent à indemniser le propriétaire bailleur en cas d’éventuelles dégradations du bien, ainsi que d’impayés de loyers ou de charges. Mais attention, car les garanties, tel que le dépôt de garantie, sont très encadrées par la loi. Les propriétaires doivent respecter un certain nombre de conditions. Voyons tout de suite les règles en terme de garantie pour un bien meublé (appartement, local, maison).
- Les différents types de garanties pour un contrat de location
- Caution et dépôt de garantie : les précautions à prendre avant l’arrivée d’un nouveau locataire
- Le dépôt de garantie en location meublée
- Les conditions de restitution du dépôt de garantie en location meublée
- Que se passe t’il si le montant des réparations dépassent celui du dépôt de garantie ?
- La réglementation en terme de retenues sur dépôt de garantie
- A quoi s’expose un bailleur qui conserve à tort un dépôt de garantie ?
Les différents types de garanties pour un contrat de location
Il existe plusieurs sortes de garantie possibles dans le cadre d’une location meublée.
Le dépôt de garantie
La plus célèbre d’entre elles est le dépôt de garantie.
Sauf exception, cette garantie est systématiquement mise en place de manière dans le cadre d’un contrat de location. Que ce soit dans le cadre d’une location nue ou d’une location meublée.
Le dépôt de garantie est une somme versée au propriétaire par le locataire au moment de la mise en place du bail ou du contrat de location.
Le propriétaire s’engage à restituer la somme au terme de la location.
En cas de dégradations ou d’impayés, le propriétaire a la possibilité de pratiquer une retenue sur le dépôt de garantie en respectant certaines conditions.
Le chèque de caution
Il est possible de demander un chèque de caution au locataire à la signature du bail.
Ce chèque équivaut à un dépôt de garantie non encaissé par le propriétaire.
Mais dans les faits, cette pratique est de moins en moins utilisée car elle comporte de nombreux défauts, rendant cette garantie contraignante et peu sécurisante pour le propriétaire bailleur.
Le chèque ayant une durée de validité de 1 an, il faudra impérativement penser à le renouveler en cas de location longue durée.
Sauf à demander un chèque de banque, le détenteur d’un chèque n’a pas la certitude d’être payé. Il se peut que vous vous retrouviez face à un chèque sans provision, un faux ou même un chèque volé.
Alors pour éviter les ennuis, en tant que bailleur, privilégiez toujours le dépôt de garantie. En plus de l’aspect financier, cela démontre un engagement plus fort de la part du locataire.
La caution
La caution dans un contrat de location est une personne physique (particulier) ou morale (société, organisme) qui s’engage contractuellement à payer au propriétaire les loyers, les charges et les réparations dans le cas où le locataire ne les paye pas.
Dans le cadre d’une caution solidaire, le propriétaire peut directement se faire payer par la caution sans avoir à demander avant les sommes au locataire. Cette clause est excessivement pratique et sécurisante pour le bailleur. Elle est fréquemment utilisée lorsque les locataires sont étudiants.
Par la suite, la caution peut se retourner contre le locataire pour demander le remboursement des sommes qu’elle a du payer à sa place.
Caution et dépôt de garantie : les précautions à prendre avant l’arrivée d’un nouveau locataire
Afin de de protéger juridiquement, les bailleurs devront prendre quelques mesures préventives lors de la mise en place du bail.
Attention à la rédaction des clauses du bail de location
La rédaction d’un bail de location est une tâche extrêmement sensible.
En terme de contrat de location, la loi intègre la notion de clause réputée non écrite (article 4 de la loi tendant à améliorer les rapports locatifs numéro 89-462 du 6 juillet 1989). Cette loi vise notamment le versement de sommes d’argent lors de l’entrée dans les lieux, tel que le dépôt de garantie.
Cela signifie que toute clause d’un bail sur le dépôt de garantie allant au-delà des dispositions légales sera considérée comme n’avoir jamais existée !
Procéder à un état des lieux au moment de la remise des clefs
Afin de savoir si des dégradations ou des vols ont été commis par le locataire, il faut savoir dans quel état se trouvait l’appartement ou la maison avant l’arrivée de ce dernier.
En plus de la liste des meubles et équipements qui composent le bien annexée au bail de location, il est important d’établir un état des lieux du bien avec le locataire avant son arrivée.
L’état des lieux sera facturé si vous déléguez la gestion locative à un professionnel.
Cette étape est primordiale pour faire valoir ses droits à la fin du bail. Car difficile de savoir si nous sommes en présence d’une usure normale ou excessive sans connaître l’état initial du bien.
Et contrairement aux idées reçues, l’état des lieux ne protège pas que le propriétaire du bien.
En tant que locataire, ce document peut aussi vous être très précieux. Notamment si vous constatez lors des visites que le bien est en mauvais état. Car en absence d’état des lieux, vous pourriez être face sur un propriétaire peu scrupuleux près à vous mettre toutes ces dégradations sur le dos…
Alors gardez toujours à l’esprit cette règle d’or valable dans tout projet immobilier : les écrits restent là où les paroles s’envolent !
Le dépôt de garantie en location meublée
La location meublée est comporte de multiples spécificités juridiques et fiscales. Ces spécificités concernent aussi le dépôt de garantie.
En location meublée, le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Même si elle est quasiment toujours mise en place, la caution est une clause facultative dans le cadre d’un bail de location meublée.
En tant que bailleur, pensez à ajouter systématiquement cette clause à vos contrats de location.
Celle-ci est d’autant plus importante dans le cadre de la location meublée. Car la présence de meubles et d’équipements augmente considérablement le risque de vol et de dégradations commis !
Caution et bail de mobilité
Dans le cadre d’un bail de mobilité, le bailleur a l’interdiction de demander un dépôt de garantie.
Pour se protéger, le propriétaire peut tout de même demander une caution. Il est donc possible de mettre en place une garantie visale.
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie en location meublée ?
Tout comme la location nue, la loi encadre le montant du dépôt de garantie pour les locations meublées destinées à la résidence principale du locataire. Dans ce cas de figure, le montant du dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges.
Pour être valable, le montant de la garantie doit être indiqué dans le bail.
Le montant de la garantie restera fixe pendant toute la durée du bail ou en cas de renouvellement. Que le loyer ait été réévaluer ou non.
Si le bail prévoit un paiement en avance du loyer par trimestre, le propriétaire bailleur a l’interdiction de demander un dépôt de garantie.
A quel moment le dépôt de garantie doit-il être versé ?
Dans le cadre d’une location meublée, le locataire se doit de verser le montant de dépôt de garantie au moment de la signature du bail.
Est-ce que le dépôt de garantie peut être versé en espèces ?
Il n’y a pas de restriction en terme de moyen de paiement. Le locataire a tout à fait la possibilité de verser le dépôt de garantie en espèces.
Si vous êtes locataire, il est fortement conseillé de demander au propriétaire de vous fournir un reçu attestant du paiement du dépôt de garantie.
Ce reçu devra comporter à minima :
- identité du bailleur,
- identité du locataire,
- date de versement,
- objet du reçu (attestation de dépôt de garantie + adresse du bien),
- nature du paiement,
- le montant versé.
Le reçu peut prendre être transmis par écrit ou par voie dématérialisée.
Les conditions de restitution du dépôt de garantie en location meublée
A compter de la remise des clefs, le propriétaire bailleur a :
- un mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire,
- deux mois si des dégradations ont été constatées. Le propriétaire devra effectuer pendant cette période un chiffrage des travaux de remise en état du bien avant de procéder à la retenue.
Par la même occasion, si le bien se trouve dans une copropriété, le propriétaire bailleur a le droit de conserver une provision pour charges équivalente à 20% du montant de dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté des comptes annuels. Dès la validation des comptes, le propriétaire aura un mois pour procéder à la régularisation des charges et restituer le trop perçu éventuel.
Que se passe t’il si le montant des réparations dépassent celui du dépôt de garantie ?
Parfois, il se peut que le montant de la remise en état du bien dépasse le montant du dépôt de garantie.
Dans ce cas de figure, le locataire reste redevable de la totalité du montant des travaux. Ce dernier devra procéder au paiement complémentaire des sommes dans les plus brefs délais.
En cas de refus de sa part, le bailleur pourra le mettre en demeure de s’acquitter de sa dette. Le mieux est d’envoyer la demande en lettre recommandée avec accusé de réception. Si une caution a été prise, le bailleur a la possibilité de se retourner vers elle en complément du locataire récalcitrant. D’où l’importance de multiplier les garanties lorsque c’est possible.
La réglementation en terme de retenues sur dépôt de garantie
Les règles en terme de retenues sur les dépôts de garantie sont strictes.
Encadrée par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur a pour obligation de justifier du montant des travaux qu’il s’apprête à faire payer au locataire.
Pour qu’il puisse procéder à la retenue sur le dépôt de garantie, le propriétaire devra respecter un certain nombre de conditions :
- faire apparaître sur l’état des lieux de sortie les dégradations sur le bien, ses meubles ou ses équipements. Ainsi que d’éventuelles pertes si des meubles ou équipements manquaient à l’appel,
- démontrer que les dégradations sont l’œuvre du locataire et vont donc au-delà de l’usure naturelle du bien et de ces éléments. La meilleure manière est de procéder à des photos des différents éléments lors de chacun des états des lieux afin d’avoir un point de comparaison,
- fournir a minima les devis des travaux à effectuer ou des objets à remplacer. Le propriétaire n’a pas l’obligation d’effectuer ces travaux ou de remplacer l’objet pour se faire rembourser du préjudice subi,
- si la retenue provient d’impayés, le propriétaire devra fournir un état des lieux des paiements et de la procédure de recouvrement des créances (lettres de relance, constat d’huissier, courrier d’avocat…).
A quoi s’expose un bailleur qui conserve à tort un dépôt de garantie ?
Si le bailleur ne restitue pas dans les temps le dépôt de garantie à son locataire, il s’expose à lui verser des pénalités équivalentes à 10% du montant du loyer hors charge, par mois de retard commencé.
Pour y prétendre, le locataire aura du préalablement fournir à son ancien bailleur ses nouvelles coordonnées (adresse, banque).
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !