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Guide ultime de la location meublée (LMNP / LMP)

La location meublée est de plus en plus en vogue auprès de investisseurs particuliers. Si vous vous posez la question de savoir qu’est-ce que le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), la réponse est simple. Nous sommes en présence de statuts exclusivement fiscaux. Et quand on parle fiscalité, cela éveille toujours avec attention les oreilles des investisseurs immobiliers. Surtout quand elle est avantageuse !

Mais que se cache-t’il derrière ces appellation en terme d’avantages et de conditions à respecter pour les obtenir. Car autant les statuts de LMP et de LMNP peuvent s’avérer être des eldorados pour les investisseurs. Cela peut rapidement tourner au cauchemar en cas de non respect des conditions d’éligibilité…

Qu’est-ce que la location meublée ou loueur meublé ?

Comme son nom l’indique, ce statut s’appuie sur la notion la location d’un bien immobilier doté de meubles. Avec pour grand principe : mettre à disposition de son locataire tous les éléments qui lui permette de s’y installer pour y vivre en apportant juste ses effets personnels.

Equipements nécessaires pour la location meublée

De manière conceptuelle, cela semble flou.

Qu’est-ce qu’un logement meublé ?

Mais désormais, un décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) dresse la liste minimale des meubles indispensables pour que la location puisse avoir le statut de location meublée, que ce soit LMP ou LMNP. Et cela en plus de la signature d’un bail de location meublée.

Vous trouverez cette liste d’équipements indispensables.

Ce décret s’applique uniquement aux contrats de location meublée signés à compter du 1er septembre 2015.

Si votre bien a été loué avant, nous vous conseillons de faire un avenant à votre contrat de location pour y intégrer les meubles en annexes.

Une remarque importante est à noter. L’ameublement doit être proportionnel à la taille de l’habitation donnée en location. Le propriétaire bailleur qui opte pour ce type de location doit veiller à ce que cet ameublement ainsi que l’équipement ménager soient en nombre suffisant pour que le locataire puisse s’y installer en n’apportant pratiquement que ses seuls effets personnels.

Comme vous pouvez le voir, contrairement aux apparences, le fait de faire signer un bail meublé ne suffit pas. Par contre, c’est tout de même une condition indispensable pour profiter de la location meublée !

Formalisme fiscal

Dès lors que vous souhaitez débutez une activité de location en loueur meublé, vous devez vous inscrire registre du commerce et des sociétés afin d’obtenir un numéro de SIRET. Vous devenez de facto exploitant individuel.

Pour ce faire, vous aurez à remplir le formulaire P0i. Vous en aurez besoin notamment pour remplir votre déclaration fiscale annuelle de revenus. Pour la location meublée il s’agit de la déclaration 2031. Pour éviter tout erreur, vous avez la possibilité de faire appel aux services d’un Expert Comptable spécialisé dans ce type de déclaratif.

location meublée lmp lmnp

La différence entre les locations meublées professionnelle et non professionnelle

Il existe deux catégories fiscales de location meublée avec le Loueur en Meublé professionnel (LMP) et le Loueur Meublé Non Professionnelle (LMNP).

Vous le savez peut-être déjà mais il existe très peu de statuts professionnels en immobilier. Ceci s’explique par la volonté des gouvernement de ne pas favoriser les rentes en privilégiant les grands propriétaires de fonciers. Alors que faut-il faire pour prétendre au statut de meublé professionnel (LMP) et à ses avantages ?

Pour prétendre au statut de LMP, il faut répondre aux critères suivants :

  • avoir plus de 23 000 euros de revenus provenant de locations meublées,
  • les revenus perçus de la location meublée doivent être supérieurs à vos autres revenus professionnels (à ne pas confondre avec le revenu global).

Les 2 conditions sont cumulatives. Même si 100% de vos revenus imposables proviennent de locations meublées, dès lors que vous n’avez pas atteint le seuil des 23 000 euros de revenus, vous serez considérés par l’administration fiscale comme non-professionnels.

Depuis février 2018, la condition d’inscription au Registre du Commerce (RCS) a été supprimé par le Conseil Constitutionnel. Cela va dans le sens de la simplification de la procédure d’enregistrement.

Fiscalité du Loueur Meublé Non Professionnel sur les revenus, faîtes le bon choix !

Les revenus locatifs générés par une location meublée sont classés fiscalement dans le régime d’imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

A ce titre, selon la situation, vous pourrez avoir le choix en terme de déclaratif à l’impôt sur le revenu pour être imposé selon :

  • le régime réel d’imposition BIC, ou plus couramment le régime réel simplifié,
  • le micro BIC.

La différence entre les 2 ?

  • Pour le régime réel, le contribuable devra prendre en terme de recettes la totalité des montants facturés dans l’année pour y déduire la totalité des charges déductibles annuelles (taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion locative…). On comptabilisera dans les charges fiscales les amortissements comptables. C’est pour cette raison que l’on parle d’amortir les meubles. Les déficits générés par les amortissements sont reportables sur les revenus de même nature sans limitation de durée,
  • En ce qui concerne le Micro BIC, les charges sont calculées selon un principe de forfait. Le contribuable se verra appliqué sur les recettes locatives un abattement forfaitaire d’un montant de 50% des loyers perçus de la location meublée. Autrement dit, seules 50% des recettes seront imposées. Dans ce cas, il est impossible de comptabiliser les amortissements.
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Quel est le régime applicable ?

Selon le montant des recettes annuelles du foyer fiscal, le régime fiscal qui s’applique par défaut n’est pas le même.

En dessous de 70 000 euros, Micro BIC ou Régime Réel ?

En location meublée, le régime de la micro-entreprise est applicable quand le chiffre d’affaires HT est inférieur à un plafond en année N-1 et N-2

Avec moins de 70 000 euros de location meublée, vous serez imposable selon le régime Micro BIC, régime qui s’applique de plein droit. Cela concerne la majorité des cas.

Bonne nouvelle : il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité dans ce cas de figure.

Sur option, il est possible sur option d’opter pour le régime réel. Ce régime s’imposera dès lors que les charges sont importantes (supérieures à 50% des recettes) notamment à cause d’un emprunt. Vous profiterez ainsi pleinement du principe de la déduction fiscale.

Nous sommes face à des investissements avec des amortissements importants eu égard aux recettes, en général des locaux destinés à l’habitation. Face à des locaux industrielles et commerciaux, il est indispensable de procéder à une simulation financière préalable.

En cas d’option au régime réel, le contribuable devra conserver cette option une année supplémentaire. Compter ce délai, il aura la possibilité de repasser au régime Micro BIC.

Régime réel obligatoire à plus de 70 000 euros

Au dessus de 70 000 euros, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit. Le contribuable n’a aucun autre choix possible.

Dans ce régime, une comptabilité doit être obligatoirement tenue. Vous pouvez donc déduire un certains nombres de charges pour gommer vos recettes, à savoir :

  • Frais d’acquisition
  • Intérêts d’emprunt
  • Travaux d’entretien et de réparations courants
  • Amortissement des meubles et de l’immeuble

Vous l’avez compris. Le but du régime réel est de pouvoir déduire de ses recettes un maximum de charges pour avoir un résultat très faible ou nul.

Est-ce qu’il est possible d’être en solde négatif ?

Oui. On parle alors de déficit. Et accrochez-vous car celui-ci est très avantageux :

Pour les loueurs meublés non professionnels : vous pouvez reporter votre déficit « sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes »

En fait, c’est ici que réside le secret des revenus complémentaires non fiscalisés. Étant donné que vous pouvez stocker vos déficits et les utiliser pour gommer vos recettes (les ramener a zéro) pendant les 10 années suivantes.

En revanche, pour les loueurs meublés professionnels, c’est différent. Vous avez la possibilité d’imputer votre déficit sur votre revenu global ce qui conduirait à profiter d’une déduction d’impôt.

loueur meublé non professionnel et amortissement des meubles

Prélèvements sociaux ou cotisations sociales pour le loueur meublé

Comme sur tous les revenus du patrimoine, l’investisseur devrait payer des contributions sociales en plus d’être soumis à l’impôt sur les revenus. Ces dernières prendront une forme différente en fonction du statut de meublé :

  • en LMNP, le contribuable devra payer des prélèvements sociaux sur les bénéfices imposables,
  • en revanche, depuis 2021 a loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 (LFSS), les loueurs en meublé professionnels (LMP) devront payer des cotisations sociales identiques à celles des travailleurs indépendants.

Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et TVA

La location meublée en statut LMNP est par nature non soumis à la TVA. Toutefois, il est possible notamment dans le cadre d’investissement dans des résidences de services pour le contribuable de récupérer la TVA sur ces acquisitions, notamment sur le bien immobilier (dans le cadre d’investissements neufs) et sur les meubles sous conditions.

Attention car la TVA sur l’immobilier n’est définitivement acquise qu’au bout de 20 ans. Une revente avant cette période peut vous obliger à rembourser une quote part de ce montant à l’administration fiscale.

Le régime dérogatoire du Censi-Bouvard

Pour favoriser le développement des résidences de services en France, le gouvernement a décidé dans le cadre du projet de loi de finances rectificative pour 2009 de mettre en place une réduction d’impôts spécifiques pour le loueur meublé : le LMNP Censi Bouvard.

Afin de profiter d’un mécanisme de défiscalisation, le contribuable doit respecter les conditions suivantes :

  • Procéder à l’acquisition d’un bien en immobilier neuf.
  • La location doit respecter toutes les conditions de la location meublée au sens fiscal du terme.
  • Confier la gestion du bien à un gestionnaire qui doit en faire l’exploitation commerciale dans un des secteurs prévus par le dispositif (résidence de tourisme, résidence d’affaires, résidence étudiante, résidence senior médicalisée ou non).
  • Le gestionnaire doit mettre à disposition au moins 3 services para-hôteliers à ses locataires.
  • S’engager à mettre à disposition le bien pendant un minimum de 9 ans au gestionnaire

Si toutes ses conditions sont respectées, le contribuable aura le droit à une réduction d’impôts égale à 11% du montant Hors Taxe du bien pendant 9 ans pour les biens achetés après le 1er janvier 2012 (25 % pour ceux acquis en 2009 et 2010, 18% pour ceux acquis en 2011).

location meublée LMNP censi bouvard

Et l’aspect des plus values immobilières

Le plus surprenant dans tout cela est que l’investisseur peut profiter d’avantages fiscaux sur les revenus comme s’il était soumis au régime des sociétés.

Et dans le même temps à la revente, il pourra bénéficier du régime de plus-value immobilière des particuliers et du mécanisme d’exonération au bout de la 30ème année.

Un sérieux avantage qui vous fera certainement choisir le statut de loueur meublé non professionnel dans le cadre d’investissement locatif.

Les nouveautés du statut LMNP en 2016

Vous l’aurez peut-être constaté la loi de finance 2015 a supprimé l’avantage de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité pour les personnes en concubinage.

Ce crédit d’impôt allait jusqu’à 915 €. Il en est de même du délai de prescription de contrôle fiscal même si le contribuable avait souscrit à un centre de gestion agréé (CGA). La mesure devait s’étendre à tous les contribuables à compter de 2016.

Mais pour une fois, bonne nouvelle : la loi de finance 2016 est revenue sur ses pas. Il y a quand même un changement majeur.

A compter de l’exercice 2016, la réduction d’impôt est limité aux 2/3 des frais de comptabilité à hauteur de 915€. Nous avons perdu 1/3 de la déductibilité des frais de comptabilité dans la bataille.

Suppression de la prescription de contrôle fiscal

La prescription dont bénéficiaient les adhérents des centres de gestion agréés n’est plus valable à compter de l’exercice 2015. Cet avantage qui permettait, en cas de contrôle fiscal, d’être contrôlé uniquement sur les deux derniers exercices fiscaux se voit donc supprimé.

L’administration pourra désormais contrôler les adhérents au CGA sur les trois derniers exercices.


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