Lorsque l’on procède à une acquisition immobilière, il est important de maîtriser les flux de trésorerie qui vont s’opérer tout au long de la vie du projet. Que vous soyez dans l’immobilier neuf ou ancien, vous aurez à comprendre bien appréhender la notion d’appel de fonds. On parle d’appel de fonds car il désigne l’action qu’un tiers a de vous demander des sommes d’argent afin de réaliser une tâche ou de payer des frais engagés pour votre compte.
Un appel de fonds dans le cadre de l’immobilier peut concerner :
- des avances de frais de charges de copropriété,
- des travaux effectués dans le cadre d’une Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA), comme par exemple pour un investissement Pinel.
Appel de fonds dans le cadre du syndic de copropriété
Les appels de fonds sont des avances de fonds demandées à chaque copropriétaire pour faire face aux charges à venir décidées en assemblée générale de copropriété.
Le paiement s’effectue a minima tous les trimestres sur la base d’un montant calculé par rapport aux charges courantes de la copropriété des années précédentes en y intégrant les besoins futurs. Ce montant est voté chaque année en assemblée générale et applicable dès le prochain appel de fonds.
On parle dans ce cadre de provisions sur le budget prévisionnel. On y retrouve principalement les entretiens de partie communes et la maintenance des différents équipements de la copropriété. Un mécanisme de régularisation annuelle est appliqué en fin d’année pour équilibrer les comptes de la copropriété.
Mais dans la vie d’une copropriété, il y a toujours des dépenses supplémentaires ponctuelles non prévues. On retrouve dans ce cadre les travaux d’amélioration comme les ravalement de façade ou encore des frais techniques (recherche de fuite, diagnostic immobilier…).
Comme pour les dépenses courantes, elles doivent elles aussi être votées en assemblée générale avant d’être effectuées. Une fois votée, le syndic procèdera à des appels de fonds exceptionnels pour provisions sur les dépenses non comprises.
Il est très fréquent que les syndics aient recours à un mécanisme d’avance complémentaire pour éviter des dépassements de dépenses. L’objectif est d’avoir à tout moment une trésorerie positive dans les comptes de la copropriété.
Ces 3 mécanismes rendent rendent complexe la gestion de la copropriété et peu lisible les appels de fonds. Dans le cadre d’un investissement locatif nécessitant une ventilation des charges par le propriétaire pour des raisons fiscales, il est fortement conseillé de se faire accompagner par un spécialiste pour la partie gestion locative.
Appel de fonds dans le cadre de la VEFA
Pour tout ce qui est construction dans le neuf en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA), on retrouve aussi la notion d’appel de fonds.
Ces appels de fonds servent à couvrir les dépenses effectuées par le promoteur dans le cadre de la construction du bien immobilier.
Ils doivent respecter :
- un échéancier prévu dans le contrat de réservation signé par les acquéreurs et le promoteur,
- l’obtention de la GFA et la réalisation effective des travaux.
Vous trouverez l’échéancier des appels de fonds dans le contrat de réservation signé lors d’un investissement immobilier.
Le premier appel de fonds sera toujours réalisé par le notaire lors de la concrétisation de la vente. Le notaire procèdera à une demande de déblocage des fonds auprès de la banque en cas de financement par crédit et/ou réclamera les fonds à l’acquéreur en cas d’apport personnel ou d’acquisition sans financement.
Le montant dépendra des travaux déjà réalisés par le promoteur.
Par la suite, les appels de fonds seront directement envoyé à l’acquéreur qui aura pour charge de soit régler les sommes par ses propres deniers, soit d’envoyer les courriers de déblocage de fonds à la banque prêteuse pour qu’elle effectue le paiement.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !