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Dans tout projet de placement immobilier, même avec les SCPI, se pose la question du financement de l’opération. Cette composante est bien trop souvent négligée alors qu’elle peut revêtir une importance majeure notamment en terme fiscalité, notamment en revenus fonciers. Alors découvrons ensemble comment bien investir en SCPI en fonction de vos objectifs et de votre situation.
Comment investir en SCI : acquisition comptant
Dès lors que l’on dispose de liquidités ou de placements jugés peu rentables, hors épargne de précaution, la question se pose de la réorientation de ces sommes afin de les rémunérer au mieux.
Dans ce cas de figure, 3 possibilités s’offrent à l’investisseur :
- la souscription directe de parts
- la souscription de parts dans un contrat d’assurance vie
- la souscription de parts démembrée
Le mode de détention a des impacts sur la rentabilité de la SCPI ainsi que sur la fiscalité qui lui sera applicable.
Comment investir dans une SCPI à travers un contrat d’assurance vie
En période de crise, les épargnants sont plus que jamais à la recherche de valeur refuge pour leurs investissements.
Pendant des années, l’assurance vie, notamment grâce au fonds en euros, caracollait en tête du placement préféré des français.
Depuis 2011, ce n’est plus le cas. Elle a été supplanté par l’immobilier quand bien même aucune réforme fiscale ou successorale n’a été mise en place pour modifier son statut, son mode de fonctionnement ou son statut fiscal.
Depuis une dizaine d’années, les performances des fonds en euros ont suivi la chute des taux d’intérêts pour atteindre en moyenne les 1,8% en 2017 avant imposition et prélèvements sociaux (17,2% depuis le 1er janvier 2018).
Les meilleurs contrats d’assurance vie multisupport propose une multitude de supports financiers permettant de dynamiser l’épargne. Depuis une quinzaine d’années, la SCPI est apparue sur les contrats les plus élaborés.
Souscrire à de la SCPI dans ce cas de figure permet d’allier la sécurité de la pierre tout en offrant aux investisseurs une liquidité et une fiscalité avantageuse.
Et l’impôt sur la fortune ? SCPI et démembrement, un duo gagnant !
Si vous êtes assujetti à l’ISI et que vous souhaitez profiter d’un levier fiscal pour augmenter votre patrimoine ainsi que vos revenus complémentaires futures, venez découvrir l’acquisition l’acquisition en nue propriété.
Le principal inconvénient, avec la SCPI de rendement, réside dans la perception immédiate de revenus supplémentaires qui s’ajoutent à la déclaration d’impôts dans la catégorie des revenus fonciers.
Si vous êtes déjà fortement fiscalisés, cela risque de fortement saler la note, sans compter les prélèvements sociaux.
Dès lors que vous n’avez pas besoin de ces revenus de manière immédiate, il existe une alternative intéressante. Vous pouvez procéder à l’acquisition de la nue-propriété des parts.
Cela aura pour effet de réduire considérablement le prix d’achat sans aucune sanction fiscale, les dividendes étant perçus par l’usufruitier le temps que dure le démembrement temporaire. Pour le coup, cet investissement ne se faire que comptant.
En général, il est conseillé de faire coïncider la récupération de la pleine propriété avec le départ en retraite. Ainsi, les dividendes perçus n’alourdissent pas l’impôt sur le revenus et constituent un complément de retraite plus qu’appréciable.
Acquisition à crédit
L’achat à crédit est très utilisé par les investisseurs disposant ou non de capital initial.
Elle permet de :
– augmenter le nombre de parts acheté en utilisant le levier de l’emprunt,
– atténuer ou neutraliser la fiscalité pendant la durée de l’emprunt.
Il existe 2 types de financement à crédit :
– le crédit amortissable,
– le crédit in fine, privilégié par les investisseurs possédant un capital immobilisable pour l’opération.
Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente de biens immobiliers ou être assimilées à une prestation de conseil en investissement. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site investirenimmobilier.fr ne soit possible. La responsabilité du site investirenimmobilier.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !