La base de l’investissement immobilier est d’utiliser le maximum de leviers disponibles pour s’enrichir. Le principal d’entre eux est le locataire qui contribue, à travers le paiement des loyers et des charges, à financer l’investissement. Quel bonheur pour les investisseurs si les locataires pouvaient prendre toutes les charges à leur compte. C’est l’objectif du bail triple net. Malheureusement, tout ceci est de l’histoire ancienne… En tout cas en France.
Qu’est-ce que le bail triple net ?
Le bail triple net est un contrat de location prenant la forme d’un bail commercial dans lequel le preneur à bail (locataire) s’engage de manière contractuelle à payer toutes les dépenses du bien. Cela concerne aussi bien tous les travaux (petites dépenses, grosses réparations, mise aux normes), que les assurances, ainsi que les taxes immobilières (taxes foncières).
Cela en fait un contrat de location de choix pour les investisseurs en quête de rentabilité !
Mais une fois de plus, tout ce qui est trop beau a une fin.
Bail commercial triple net : mode d’emploi
Comme évoqué précédemment, le bail triple net offre l’avantages pour le propriétaire investisseur de reporter toutes les charges sur le locataire.
Le bail comportera plusieurs clauses intégrant la prise en charge des dépenses relatives aux :
- gros travaux relevant de l’article 606 du code civil. Normalement, ces travaux sont à la charge du propriétaire,
- impôts et taxes relatives au bien. La plus connue d’entre elles est la taxe foncière,
- travaux de remise aux normes du bien loué. Ces travaux peuvent s’avérer extrêmement coûteux notamment dans le cadre de l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite,
- honoraires de gestion locative assurée par un professionnel,
- les primes d’assurance.
Dans le cadre d’investissement en LMNP dans une résidence de services, il est fréquent que le bail renouvellement triennal soit remplacé par une durée ferme en mois comprise entre 11 et 12 ans.
Fin du bail triple net en France
Le décret 2014-1317 du 3 novembre 2014 a mis fin à la pratique en limitant la liberté contractuelle offerte par le bail commercial. L’objectif est de mieux protéger les preneurs à bail en instaurant une plus grande équité entre propriétaire bailleur et locataire.
Désormais, la majorité des règles de répartition des charges entre bailleur et preneur à bail sont devenues d’ordre public. Cela signifie qu’elles s’appliquent à toutes et tous. Il est impossible d’y déroger même de manière contractuelle !
A compter du 3 novembre 2014, il est impossible de conclure un bail commercial triple net. Cela concerne aussi bien les nouveaux baux que les baux à renouveler.
Cette loi n’étant pas rétroactive, les baux en cours ne sont pas concernés. Par conséquent, vous pourrez encore trouver des baux triple net en vigueur au moins jusqu’en 2026.
Un bail toujours en vigueur en dehors de l’hexagone
Si vous souhaitez continuer à profiter du bail triple net, vous avez la possibilité d’investir en dehors de nos frontières.
De nombreux pays continuent d’offrir une grande liberté contractuelle dans la rédaction des contrats de location. C’est le cas du Royaume-uni et de l’Irlance à travers le Full Repairing and Insuring (FRI) Lease.
Dans ce cas de figure, nous vous conseillons d’être extrêmement vigilants lors de la rédaction du bail.
Car en plus de devoir respecter les lois en vigueur du pays, le bail devra être le plus précis possible pour ne pas laisser de place à l’interprétation.
Des professionnels pourront vous aider dans sa rédaction.
Ainsi en plus d’intégrer toutes les mentions obligatoires, vos baux triple net reprendront les règles concernant :
- le dépôt de garantie,
- la durée du bail,
- les conditions de renouvellement et de résiliation du bail,
- les modalités d’éviction,
- le montant des loyers et les règles de revalorisation,
- le pas-de-porte,
- la répartition des charges entre bailleur et locataire…
Plus vous serez précis et plus longtemps vous échapperez aux litiges avec vos locataires. Et même en cas de mauvaise foi de l’un d’entre eux, le juge vous donnera raison.
Une alternative si vous souhaitez tout de même investir en France
Car il n’y a pas que la rentabilité dans un investissement immobilier locatif, vous aurez probablement envie d’investir votre argent en France.
Le bail commercial vous offre encore des possibilités d’optimisation en terme de charges.
Autant les gros travaux prévus à l’article 606 du code civil restent à la charge du propriétaire, il est tout de même possible de mettre à charge du locataire le paiement de la taxe foncière dans son intégralité ainsi que les primes d’assurance, en plus de son loyer et des charges locatives. On parle alors de bail double net.
A moins que vous ne préfériez vous tourner vers un investissement totalement clef en main tel que la SCPI.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !