Lors d’un investissement en loi Pinel, le propriétaire s’engage à louer en location nue au moins 6 ans son bien à une personne physique au titre de sa résidence principale. Pas de possibilité de profiter de l’avantage de la location meublée pendant la durée du Pinel ou de pratiquer de la location saisonnière. Donc nous sommes face à un bail d’habitation traditionnel qui nécessite une attention particulière pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal. Découvrons les points indispensables pour établir un bail de location en loi Pinel vous évitant la requalification fiscale par la DRFIP.
Les principales caractéristiques du bail de location
Nous sommes face à un bail de location classique signé avec un ou plusieurs locataires personnes physiques. Même si vous mettez votre investissement Pinel en gestion locative, soyez vigilant que le gestionnaire respecte toutes les caractéristiques du dispositif.
Durée du bail, résiliation et congés
Ce dernier a une durée minimale de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.
Autant le locataire a la possibilité de sortie anticipée en donnant congé par lettre recommandée avec accusé de réception pour notifier au bailleur sa volonté de partir sans avoir à se justifier.
Il devra juste respecter la durée du préavis réduit de 1 mois (mutation professionnelle) ou la durée normale de 3 mois en fonction de la situation .
Ce n’est pas le cas du propriétaire qui devra attendre la fin du bail pour y mettre fin, notamment s’il souhaite arrêter de louer le bien pour le récupérer ou le vendre. La seule condition pour rompre le bail côté propriétaire est le non paiement des loyers.
Pour le propriétaire de respecter le délai de préavis de 3 mois pour éviter tout litige entre bailleur et locataire du bien. Vous pouvez avoir recours à un préavis réduit si le bien se trouve dans une zone tendue.
Bail de location loi Pinel dans le cadre de l’indivision ou d’une SCI
Le bail doit être signé par le propriétaire et le locataire. En cas d’indivision, tous les indivisaires doivent signer le bail sous peine de nullité de ce dernier. Si le bien a été acquis par une SCI, le gérant pourra engager seul la société en signant le bail de location.
Indexation du montant du loyer
L’augmentation des loyers ne se fera pas selon l’indice IRL. Il est important de respecter le plafond de loyer imposé par la loi Pinel en fonction de la :
- zone, voir même la ville, où se trouve le logement. Il existe des dérogations de plafond par ville imposées par le Préfet,
- surface habitable du logement ainsi que de ses annexes (surface utile). Il faudra pondérer ce montant à partir du coefficient Pinel, qui a pour but de limiter l’effet d’augmentation des prix de l’immobilier dans les zones tendues.
Clauses indispensables à adjoindre au bail
Il est important de faire ajouter certaines clauses au bail pour sécuriser son investissement en loi Pinel :
- obligation pour le locataire d’en faire sa résidence principale,
- impossibilité de sous louer le bien. La sous-location doit être strictement interdite ,
- dans le cadre de location à un couple ou à des colocataires, il est préférable de faire signer une clause de solidarité aux locataires. Cela permettra en cas de non paiement de tout ou partie du loyer de pouvoir réclamer la totalité des sommes dues à chacun des locataires,
- une clause résolutoire permettant au bailleur de résilier le bail automatiquement et de plein droit en cas de non paiement par le locataire du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, ainsi que la non-souscription d’une assurance habitation. Elle couvre également les troubles de voisinage. Cela permet d’accélérer la procédure d’expulsion en cas de locataire indélicat !
Attention à la loi ALUR
Avec les dispositions de la loi ALUR, les conditions de congé par le propriétaire se sont en endurcies notamment envers les locataires de plus de 65 ans.
Si le propriétaire veut le récupérer pour l’utiliser à titre personnel, il faut particulièrement être vigilant sur ce point surtout si vous souhaitez revendre le bien à la fin de la période de défiscalisation.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !