Tout comprendre sur la TVA en immobilier

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Quand on parle d’investissement immobilier, on pense souvent au prix d’achat, aux frais de notaire, ou encore à la fiscalité sur les loyers. Mais un élément reste parfois dans l’ombre pour les particuliers : la TVA immobilière. Pourtant, elle peut impacter significativement le coût global d’une opération. Dans quels cas s’applique-t-elle ? Existe-t-il des exonérations ? Et qu’en est-il des professionnels de l’immobilier ?

Dans cet article, on vous aide à y voir plus clair.

Qu’est-ce que la TVA immobilière ?

La TVA (taxe sur la valeur ajoutée) est un impôt indirect qui concerne de nombreux biens et services en France. En immobilier, elle ne s’applique pas de manière systématique, contrairement à ce que l’on pourrait croire.

En immobilier, la TVA ne concerne que certaines opérations, notamment celles considérées comme des ventes de biens neufs ou assimilées.

Deux grands principes à retenir

• Un logement ancien est, en règle générale, exonéré de TVA.
• Un logement neuf, sous certaines conditions, est soumis à une TVA de 20 % (le taux standard).

Quand la TVA est-elle applicable pour un particulier ?

L’achat d’un logement neuf auprès d’un promoteur

Si vous achetez un bien immobilier neuf (moins de 5 ans) ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), la TVA est incluse dans le prix de vente. Vous ne la payez pas en plus, mais elle est bel et bien là, à 20 %.

💡 Exemple : un appartement vendu 240 000 € TTC comprend 40 000 € de TVA (prix HT : 200 000 €).

L’achat d’un terrain à bâtir

Si vous achetez un terrain constructible auprès d’un vendeur assujetti à la TVA (par exemple un aménageur professionnel), le prix peut être soumis à TVA à 20 %.

L’investissement locatif avec dispositif fiscal

Certains dispositifs comme le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) avec résidence de services peuvent donner lieu à récupération de TVA (sous conditions strictes, notamment de durée d’exploitation). Mais ce sont des cas plus techniques, souvent gérés avec des professionnels.

Les cas d’exonération de TVA en immobilier

La vente d’un bien ancien

La règle générale est simple : un bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans est considéré comme ancien. Sa vente est donc exonérée de TVA.

À la place, l’acheteur paie des droits de mutation (communément appelés “frais de notaire”), qui sont plus élevés que dans le neuf.

Vente entre particuliers

Lorsque deux particuliers effectuent une transaction sans passer par une entreprise assujettie à la TVA, il n’y a généralement pas de TVA à régler, même si le bien est neuf. Mais cela reste rare dans les faits.

Les cas de TVA réduite en immobilier

Dans certains cas, le taux de TVA n’est pas de 20 %, mais réduit à 5,5 % ou 10 %, principalement pour des raisons sociales ou environnementales.

TVA à 5,5 % pour les logements neufs en zone ANRU

Lorsque vous achetez un logement neuf situé en zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) ou dans un périmètre de renouvellement urbain, et que vous remplissez certaines conditions de ressources, vous pouvez bénéficier de ce taux réduit.

Conditions principales :

• Revenus en dessous d’un plafond,
• Engagement d’occuper le bien en tant que résidence principale,
• Prix au m² plafonné.

TVA à 10 % pour les travaux de rénovation

Les travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement dans un logement de plus de 2 ans peuvent bénéficier d’un taux de TVA intermédiaire de 10 % (voire 5,5 % pour des travaux de rénovation énergétique).

⚠️ À noter : ces taux réduits ne concernent que la main-d’œuvre et les matériaux fournis par l’entreprise qui réalise les travaux.

TVA et professionnels de l’immobilier : un mot sur leur situation

Pour les promoteurs, marchands de biens ou lotisseurs, la TVA est un enjeu fondamental de leur modèle économique. Elle est à la fois un coût et parfois un élément de stratégie fiscale, notamment via des mécanismes de récupération.

Les professionnels peuvent récupérer la TVA payée sur leurs achats (terrains, travaux…) si :

• L’activité est assujettie à TVA,
• Les biens sont destinés à être revendus avec TVA ou exploités de manière commerciale (résidences de tourisme…).

Ce sujet dépasse le cadre d’une approche généraliste, mais il mérite d’être mentionné.

Tout ce qu’il faut savoir sur la TVA immobilière

La TVA en immobilier peut sembler complexe, mais quelques principes simples permettent d’en comprendre l’essentiel :

• Les biens neufs sont généralement soumis à TVA (20 %).
• Les biens anciens sont exonérés de TVA, mais soumis aux droits de mutation.
• Il existe des taux réduits dans certaines situations (logement social, rénovation énergétique…).
• Les professionnels de l’immobilier jouent avec des règles plus techniques, mais potentiellement avantageuses.

Si vous êtes particulier et que vous envisagez un achat, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un notaire ou un conseiller en investissement immobilier pour vérifier si la TVA a un impact sur votre projet.

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